Der Traum eines jeden Deutschen ist der Traum vom Eigenheim. Jedoch auch der Erwerb einer Anlageimmobilien zur Vermietung ist sehr beliebt.
Im internationalen Vergleich ist die Besteuerung von Immobilienvermögen so begünstigt wie in Deutschland!
Kommen wir zunächst zur Besteuerung bei Einkünfen aus der Vermietung von Immobilien und danach zur Besonderheit im Falle des Verkaufs einer Immobilie.
Vermietungseinkünfte
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden mit dem persönlichen Steuersatz in Deutschland besteuert. Hierbei sind sämtliche Kosten der Immobilie gegen die Mieteinnahmen zu rechnen.
Dabei ist noch die Besonderheit, dass man den Anschaffungspreis der Immobilie (ohne Grundstück) auf eine Laufzeit von i. d. R. 50 Jahren (2% p. a.), soweit diese Wohnzwecken dient und nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurde. Sollte die Nutzungsdauer niedriger sein, kann auch die kürze Nutzungsdauer angenommen werden. Diesen Betrag kann man dann als Abschreibung zur Verringerung seiner Mieteinkünfte ansetzen. Wer sich die gesamte Breitbande der Absetzungsmöglichkeiten nachlesen möchte kann gerne unter § 7 Absatz 4 und 5 im Einkommensteuergesetz (EStG) nachlassen.
Auch Renovierungen und Instandhaltungen können sofort mit Zahlung von der Steuer abgesetzt werden. Jedoch gibt es hier eine Besonderheit wo Viele bei Unwissenheit in eine Steuerfalle tappen. Wenn man innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung (Kauf/Fertigstellung) mehr als 15% des Gebäudekaufpreises bzw. -herstellungspreises (ohne Grundstück) in die Gebäudesubstanz investiert werden diese nicht, wie normalerweise, direkt vom Einkommen abgezogen, sonderen zu dem Anschaffungspreise hinzugefügt, welcher dann auf die Nutzungsdauer verteilt einkommensmindern angesetzt werden kann. Hier sollte man also genau auf die Höhe seiner Instandhaltungsmaßnahmen in den ersten 3 Jahren achten. Nach Ablauf dieser 3 Jahre kann dann wieder nach herzenslust renoviert werden mit voller steuerlicher Ansetzbarkeit.
Verkauf des Eigenheims
Es kann immer einmal vorkommen, dass man sein Eigenheim, aus welchen Gründen auch immer, verkaufen möchte bzw. muss. In der aktuellen Zeit der stetig steigenden Immobilienpreise kann schnell einmal ein Gewinn entstehen. Dieser Veräußerungsgewinn kann einem unter Umständen teuer zu stehen kommen. Der Veräußerungsgewinn muss nämlich grundsätzlich mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden.
Jedoch kann man der Versteuerung entgehen, wenn im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hier heißt es also genau Tage zählen.
Verkauf eines Vermietungsobjekts
Hier nun zum deutschen Traum der Besteuerung in Deutschland. Wer 10 Jahre Geduld mitbringt kann seine vermietete Immobilie absolut steuerfrei verkaufen. Für ungeduldige bleibt es jedoch bei der Besteuerung des Gewinns mit dem persönlichen Steuersatz.
Das paradisische an diesem Besteuerungssystem ist, dass man also innerhalb der 10 Jahre Investionen dank Steuererleichterung subventioniert bekommen, ja sogar die „Abnutzung“ im Rahmen der Abschreibung der Immobilie von der Steuer absetzen kann, und nach 10 Jahren die dadurch entstandenen Wertzuwächse der Immobilie (durch Renovierung etc.) in Form eines höheren Verkaufspreis absolut steuerfrei einstreichen kann.
Es gibt kaum andere Länder wo man Immobilieninvestionen so steuerlich versüßt bekommt wie in Deutschland.